כתבה מהמקומון

תמ"א 38 – כיצד לעשות את זה נכון

תכנית מתאר ארצית 38 הידועה בשם "תמ"א 38" היא תכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. במסגרת פרויקט על פי תמ"א 38, זוכים בעלי הדירות לשדרוג ולחידוש הבניין, הוספת מעלית, חדר ממ"ד ומרפסת שמש, ובעיקר לחיזוק יסודותיו של הבניין כנגד התמוטטות במקרה של רעידת אדמה, והכל על חשבון הקבלן. התהליך אותו נדרשים הדיירים לעבור החל מהמועד שבו החליטו על רצונם בביצוע הפרויקט ועד לחתימת חוזה ההתקשרות עם הקבלן, הוא תהליך ארוך ומורכב, הכולל התנהלות והתמודדות בשתי מערכות יחסים מקבילות, האחת בין הדיירים לבין הקבלנים הפוטנציאליים המעוניינים לבצע את הפרויקט ולאחר מכן ניהול משא ומתן עם הקבלן הנבחר עד לחתימת חוזה ההתקשרות עמו, ומערכת היחסים השנייה (ולא פחות מורכבת) היא בין הדיירים לבין עצמם.

ניהול וניווט נכון של התהליך על ידי הדיירים, הן ביחסים עם הקבלן והן ביחסים הפנימיים שבינם לבין עצמם, עשוי ברוב המקרים לתרום לבחירת קבלן מתאים, להשגת תנאים טובים יותר במשא ומתן עמו ולכך שכל התהליך יימשך פרק זמן קצר יותר. טעויות בניהול התהליך עלולות לגרום לכישלון ולאי ביצוע הפרויקט בסופו של דבר.

מטרתו של מאמר זה, המבוסס על ניסיונו של המחבר בליווי משפטי של דיירים בפרויקטים על פי תמ"א 38, היא לתת לקוראים "טיפים" והמלצות בעניין ניהול נכון של התהליך על מנת שתושגנה תוצאות טובות יותר עבור הדיירים.

ראשית יש לבדוק שהבניין עומד בתנאי הבסיסי של תמ"א 38, והוא כי ההיתר לבנייתו ניתן לפני 1.1.1980. במידה ותנאי זה מתקיים, יש לבדוק את נכונותם והסכמתם העקרונית של הדיירים לביצוע הפרויקט. לצורך האמור, מומלץ לכנס אסיפת דיירים שבה יקבלו הדיירים סקירה והסבר ראשוני על תמ"א 38 ועל היתרונות אשר ניתן להפיק ממנה. יש לעודד הדיירים להרחיב ידיעותיהם בנושא, באמצעות אנשי מקצוע העוסקים בתחום או באמצעות מידע המצוי בשפע בכלי התקשורת השונים (ובראשם האינטרנט), על מנת להפיג חששות ופחדים מהלא נודע.
בישיבת הדיירים או בסמוך לאחריה, יש להחתים את כל הדיירים על כתב הסכמה עקרוני, לפיו הם מצהירים האחד כלפי השני כי הם מעוניינים בקידום התהליך. חשוב לציין במפורש בכתב ההסכמה ואף להבהיר בעל פה לכל הדיירים, כי חתימתם על כתב ההסכמה היא חתימה עקרונית בלבד המשקפת את רצונם בקידום התהליך, וכי כל הסכם עם כל קבלן יובא לאישורם בכל מקרה, ואין בחתימתם על כתב ההסכמה בכדי לחייב אותם להתקשר עם קבלן כלשהו בתנאים כלשהם.

במסגרת כתב ההסכמה, יש למנות בין שלושה לחמישה דיירים אשר ישמשו כנציגות הדיירים. תפקיד הנציגות הוא למנות עורך דין מטעם הדיירים, ולפעול לאיתור קבלן מתאים וניהול המשא ומתן עמו, וכן לשמש גורם מקשר בין הדיירים לבין הקבלן וכל בעל מקצוע אחר בקשר עם הפרויקט. חשוב ביותר שכל דייר המציע עצמו לתפקיד חבר בנציגות, יעשה זאת מתוך רצון להיות מעורב ויוזם, וכן תוך נכונות להקדיש לתהליך מזמנו בקיום פגישות עבודה, קריאת מסמכים רלוונטיים, מפגשים ושיחות עם דיירים וכל עניין אחר שיידרש לצורך קידום הפרויקט. תפקודה של הנציגות ונכונות חבריה להקדיש מזמנם ומרצם לטובת הפרויקט הוא קריטי להצלחתו.
במקרים רבים מציע דייר בבניין לקבל על עצמו את תפקיד היזם או לספק שירותים אחרים לדיירים כגון ייעוץ משפטי, שירותי פיקוח וכיוצא באלה. במקרים אחרים מציעים דיירים את מתן השירותים הללו באמצעות קרובי משפחה או חברים. מומלץ ביותר להימנע מקבלת שירותים כלשהם מהדיירים או מקרוביהם, שכן התקשרויות אלו נגועות בפוטנציאל גדול ומסוכן מאוד לניגוד עניינים, וסכסוכים בין הדיירים על רקע התקשרויות אלו הן דרך כלל רק עניין זה זמן.   

על הנציגות לבחור עורך דין אשר ייצג את הדיירים במהלך כל שלבי הפרויקט, החל משלב בחירת הקבלן, דרך המשא ומתן עמו וכלה בסיום הפרויקט ותיקון צו הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. הואיל ומדובר בפרויקט מורכב מאוד מבחינה משפטית ומסחרית, חשוב ביותר לשכור שירותיו של עורך דין בעל ניסיון מוכח בליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38.
בשלב הבא על הנציגות לפנות מיוזמתה למספר קבלנים פוטנציאליים בבקשה לקבלת הצעות התקשרות, או לבחון את ההצעות שהתקבלו ביוזמת הקבלנים.

קבלנים רבים מבקשים להחתים את הדיירים כבר בתחילת המשא ומתן עמם, ואף בטרם התקשרו הדיירים עם עורך דין, על מסמך משפטי מחייב לפיו הם הקבלן הנבחר. במרבית המקרים מטרתו הסמויה אך האמיתית והיחידה של המסמך היא "לקשור" את הדיירים לקבלן עוד בטרם שזה התחייב כלפיהם בהתחייבות כלשהי. למסמך זה אין כל נחיצות משפטית או אחרת ולפיכך, מוצע שלא לחתום על כל מסמך משפטי או אחר למעט הסכם ההתקשרות המפורט כפי שיסוכם בין עורך הדין של הדיירים לבין הקבלן.
  
לצורך דירוג או פסילת ההצעות שהוגשו, יש לקחת בחשבון מספר רב של קריטריונים שהחשובים ביניהם הם: 1. ניסיון קודם בביצוע פרויקטים למגורים בכלל ובביצוע תוספות בנייה בבניינים קיימים בפרט 2. חוסן פיננסי 3. ניסיון קודם בקבלת היתרי בנייה מהרשות המקומית שבתחום שיפוטה מצוי הבניין 4. התרשמות אישית ו- "כימיה" בין הקבלן לדיירים.   
  
שיקול מכריע נוסף בבחירת הקבלן הוא התמורות המוצעות על ידו ביחס לתמורות המוצעות על ידי קבלנים אחרים. מובן לכל שיש תמיד לשאוף לקבלת תמורה מקסימאלית, אך יחד עם זאת, לעתים מציעים קבלנים לא מנוסים תמורות ותנאים בתנאי הפסד. יש לזכור כי "אין מתנות חינם" והתקשרות עם קבלן בתנאי הפסד היא מסוכנת ביותר ועלולה בהסתברות גבוהה ביותר להסתיים באי ביצוע הפרויקט במקרה הטוב, ובקריסת הפרויקט במהלכו כשהבניין משמש כאתר בנייה במקרה הפחות טוב.

על הנציגות לשתף מעת לעת את כלל הדיירים בקידום הפרויקט, בפעולות שכבר בוצעו עד לאותו מועד ובתהליך שעוד צפוי עד לחתימת ההסכם. שיתוף הדיירים בתהליך חשוב ביותר ליצירת תחושת שקיפות ואמון בין כלל הדיירים לבין הנציגות, ולצורך שימור הרצון והנכונות של כלל הדיירים בביצוע הפרויקט.

סוגיית הדיירים המסרבים לשתף פעולה והמתנגדים לביצוע הפרויקט היא סוגיה סבוכה הן ברמת ההתמודדות המשפטית והן במישור היחסים שבין הדיירים. על אף שהחוק קובע לצורך קיום הפרויקט רף הסכמה של שני שלישים בלבד, הרוב הדרוש בפועל על מנת לאפשר את ביצוע הפרויקט הוא רוב כמעט מוחלט של כלל הדיירים. לפיכך, חשוב מאוד להבין מדוע מתנגדים הדיירים הסרבנים, ויש לנסות בכל דרך סבירה לספק להם תשובות והסברים בקשר לפרויקט אשר יאפשרו את קבלת הסכמתם. בנוסף, יש להבחין בין דיירים סחטנים או כאלה המסרבים ללא כל סיבה אמיתית, לבין דיירים המעלים קשיים ובעיות אמיתיות שיש למצוא להם פתרון הולם. בכל מקרה, דיאלוג עם הסרבנים מומלץ תמיד והתעלמות מהם לא רק שאינה מסייעת אלא פעמים רבות יוצרת אצלם מוטיבציה ורצון לפגום ולהפריע בתהליך.
לסיכום, התהליך הוא ארוך ומורכב אך דיירים שעברו אותו יעידו כי השיפור באיכות החיים ועליית ערך הדירה בהחלט שווים את המאמץ.
משך התהליך עד לחתימת ההסכם עם הקבלן עשוי לקחת בין חודש - חודשיים למהירים ועד חצי שנה ויותר לאיטיים – הכל תלוי בכם !!  

עמית יושע, עו"ד
• עו"ד עמית יושע ממשרד שובל- יושע, עורכי דין, הוא מומחה במתן ליווי משפטי לעסקאות תמ"א 38. amit@yosha-law.co.il