שיפוץ הבניין על פי תמ"א 38
בחודשים האחרונים הפכה תמ"א 38 לאחד מהנושאים "החמים" ביותר בשוק הנדל"ן המקומי. המודעות והעניין הגוברים בתמ"א 38 מעידים יותר מכל כי הציבור מתחיל להפנים את היתרונות הגלומים בה, וכי הלכה ולמעשה ניתן באמצעותה לשדרג ולחדש את הבניין, להוסיף בו מעלית, חדרי ממ"ד ומרפסות שמש, ובעיקר לחזק את יסודותיו כנגד התמוטטות במקרה של רעידת אדמה, והכל מבלי שהדיירים נדרשים להוציא ולו שקל אחד מכיסם.
חוסר הכדאיות בביצוע פרויקטים על פי תמ"א 38 ברובן המכריע של ערי ישראל לא נסתר מעיני הממשלה, אשר החליטה לאחרונה על הרחבת זכויות הבנייה המוענקות מכוח תמ"א 38, במטרה לעודד קבלנים ובעלי דירות ליזום ולקדם פרויקטים. במסגרת הרחבת הזכויות, ניתן לקבל את זכויות הבנייה הנוספות גם ביחס לבנין שייהרס וייבנה מחדש, באופן אשר הופך את הפרויקט למעין פרויקט "פינוי בינוי". התיקון לתמ"א 38 מאפשר גם לסגור את קומת העמודים המפולשת וליצור בה דירות מגורים, וזאת בנוסף לקבלת זכויות הבנייה על הגג.
בנוסף, הורה במהלך החודש החולף ראש מנהל התכנון במשרד הפנים לוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, לקדם תוכניות מקומיות לחיזוק מבנים ואף המציא לועדות התכנון הנחיות מפורטות כיצד לעשות זאת. במסגרת ההנחיות, נדרשו הוועדות המקומיות לאתר אזורים שבהם תמ"א 38 אינה אפקטיבית או שאינה כלכלית מספיק, וליזום ביחס לאזורים אלו תוכניות מקומיות שיעניקו תוספת גדולה יותר של זכויות בנייה כתמריץ לחיזוק המבנים, וזאת תוך התאמה והתחשבות לתנאים המקומיים, על מנת שתוספת הזכויות לא תפגע בתשתיות הקיימות ובאיכות חיי התושבים.
כשל משמעותי במימוש פרויקטים על פי תמ"א 38 הוא סוגיית הרוב הדרוש מקרב הדיירים לביצוע הפרויקט, וחוסר הודאות בו מצוי הקבלן שלא הצליח לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות. בעניין זה ניתן לאחרונה פסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קבע כי בהתאם להוראות חוק המקרקעין הרלוונטיות לתמ"א 38, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין לקבלת אישורו לביצוע הפרויקט רק לאחר קבלת היתר הבנייה, אך במידה והקבלן יפעל בהתאם להוראות תמ"א 38 ויתברר כי הפגיעה בזכויות הבעלי הדירות המתנגדים בטלה ונחותה לעומת היתרונות מחיזוק הבניין, אזי הפגיעה בזכויות בעלי הדירות המתנגדים – ככל שקיימת, לא תוכל למנוע את ביצוע העבודות. יצוין בעניין זה כי על שולחן הממשלה הונחה הצעת חוק שיזם ח"כ זבולון אורלב, לפיה די יהיה בהצגת תוכנית ההגשה של הבקשה להיתר בנייה על פי תמ"א 38, בה מפורטת מהות העבודות המבוקשות, כדי לכפות את התוכנית על מיעוט בעלי הדירות המתנגדים.
למרות הכדאיות הרבה בתמ"א 38, יש לזכור כי מדובר בעסקה מורכבת המחייבת את בעלי הדירות לנהוג בזהירות רבה ולשמור בקפדנות על זכויותיהם. יש לבחור בקפידה את הקבלן עמו מתקשרים, לוודא כי הנו בעל נסיון וכישורים מתאימים וכי ביכולתו לבצע את הפרויקט באופן מקצועי תוך עמידה בלוחות זמנים קבועים ומוגדרים מראש. חשוב לא פחות לדרוש מהקבלן להמציא פוליסת ביטוח כנגד מלוא הסיכונים ובטחונות מתאימים כדי להבטיח את ביצוע התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות.
עמית יושע, עו"ד
• עו"ד עמית יושע ממשרד שובל- יושע, עורכי דין, הוא מומחה במתן ליווי משפטי לעסקאות תמ"א 38. amit@yosha-law.co.il
| 
